2014商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：

（一）市場(chǎng)一冷一熱，整體供大于求

2014年的商業(yè)地產(chǎn)可謂是“一冷一熱”：一方面是多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇的降租乃至退租、一些大型購(gòu)物中心的關(guān)店退出市場(chǎng)，另一方面則是很多城市還在跑馬圈地，建造大型的購(gòu)物中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州將新增商場(chǎng)面積56萬(wàn)平方米，接近目前存量面積的1/3。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到飽和，面臨過(guò)剩隱憂，這不僅會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，使得空置率攀升，也會(huì)加劇百貨零售業(yè)的虧損。

（二）傳統(tǒng)百貨業(yè)寒冬依舊，開(kāi)始加速分化

2014年，對(duì)于百貨來(lái)說(shuō)，可謂是一個(gè)更加寒冷的冬天。據(jù)中華全國(guó)商業(yè)信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，2014年上半年全國(guó)百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比下降0.2%，增速同比下降10.9%，上半年百貨企業(yè)關(guān)店數(shù)量達(dá)15家。面臨如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，購(gòu)物中心化、奧特萊斯化、互聯(lián)網(wǎng)化，各大百貨企業(yè)也在謀求轉(zhuǎn)型。但前景依然難料。

（三）社區(qū)商業(yè)異軍突起，表現(xiàn)不俗

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念和模式也在發(fā)生著變化。隨著年青一代的崛起，人們對(duì)個(gè)性化和便利性的追求越來(lái)越凸顯。既時(shí)尚、又多樣、又溫情、又方便的社區(qū)商業(yè)正好迎合了這一市場(chǎng)需求。對(duì)于社區(qū)商業(yè)來(lái)說(shuō)，背靠著“最后一公里”的居民圈，消費(fèi)客群清晰，可以與顧客實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，同時(shí)其體量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市中心的購(gòu)物廣場(chǎng)、主題Mall，風(fēng)險(xiǎn)可控。

（四）大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整加快

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的沖擊下，大型購(gòu)物中心也加快了業(yè)態(tài)的調(diào)整。零售類(lèi)業(yè)態(tài)的比重繼續(xù)走低，而以休閑娛樂(lè)、就餐、兒童教育及游樂(lè)等為主的體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重加大。比如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“去百貨化”發(fā)展戰(zhàn)略，撤離萬(wàn)達(dá)百貨，增加培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、兒童類(lèi)、體育類(lèi)比如溜冰場(chǎng)、健身館、美容SPA等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。同時(shí)，大型購(gòu)物中心也更加重視藝術(shù)化、生態(tài)化、人文化、主題化的打造。  

（五）各大商業(yè)地產(chǎn)商加快布局O2O

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、互聯(lián)網(wǎng)又來(lái)攪局的當(dāng)下，更多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始尋求O2O（線上下單，線下提貨）發(fā)展之道。萬(wàn)達(dá)與百度、騰訊三巨頭聯(lián)手打造萬(wàn)達(dá)電商，不得不說(shuō)為商業(yè)地產(chǎn)O2O的布局又注入了一針強(qiáng)心劑。不過(guò)，對(duì)于O2O模式，很多行業(yè)人士持保留意見(jiàn)。目前成功的O2O模式幾乎沒(méi)有，這一方面是因?yàn)槠髽I(yè)線上線下資源的整合能力不足，另一方面是因?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)思路沒(méi)有隨著商業(yè)模式的變化做出相應(yīng)的革新，O2O的路還很長(zhǎng)。

（六）老城區(qū)、“城中村”舊改造受商業(yè)地產(chǎn)商青睞

新型城鎮(zhèn)化加快了老城區(qū)、城中村的改造。由于這些項(xiàng)目多位于人口密集、交通相對(duì)便捷的區(qū)域，一般都會(huì)規(guī)劃相當(dāng)占比的商業(yè)配套。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在這些區(qū)域布局項(xiàng)目，無(wú)論是消費(fèi)圈還是交通圈都不用擔(dān)心，因此對(duì)其青睞有加。

2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

（一）商業(yè)地產(chǎn)將步入優(yōu)勝劣汰階段

無(wú)論是從全國(guó)來(lái)看，還是從一線城市來(lái)看，目前商業(yè)地產(chǎn)的總量已經(jīng)達(dá)到飽和，甚至部分區(qū)域已經(jīng)過(guò)剩，未來(lái)將進(jìn)入商業(yè)物業(yè)面積增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超人口增長(zhǎng)速度的階段，是人均商業(yè)面積繼續(xù)提升的階段，是人們消費(fèi)觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變的階段，是催升商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)過(guò)剩的階段。在這樣一個(gè)階段下，商業(yè)地產(chǎn)將不斷去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級(jí)。過(guò)去觸地就賺，拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企需要進(jìn)一步修煉內(nèi)功、打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢(shì)下發(fā)展更好。

（二）地產(chǎn)商自持的比例將會(huì)進(jìn)一步增大

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟，其操作模式也在逐漸的從傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，從重開(kāi)發(fā)向重運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。雖然目前，在現(xiàn)金流的壓力下，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇銷(xiāo)售或租售并舉，甚至在三四線城市還存在著大比例的散售項(xiàng)目，但在一、二線城市的核心地段基本全部自持。我們相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，隨著商業(yè)地產(chǎn)金融化的不斷實(shí)現(xiàn)，將有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段。而屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力將最終落實(shí)到從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理的企業(yè)上。

（三）社區(qū)商業(yè)空間巨大，仍是2015年的發(fā)展重點(diǎn)

毋庸置疑，2015年社區(qū)商業(yè)仍會(huì)延續(xù)2014年的繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)。大的房地產(chǎn)品牌與強(qiáng)勢(shì)商業(yè)品牌形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同布局，成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，依托互聯(lián)網(wǎng)，結(jié)合社區(qū)電商，社區(qū)商業(yè)也會(huì)有一個(gè)大的價(jià)值提升空間。另外，結(jié)合政府提出來(lái)的社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)商業(yè)會(huì)形成一個(gè)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店、洗衣店這么簡(jiǎn)單，餐館、超市、娛樂(lè)、休閑等多業(yè)態(tài)形成的集群效應(yīng)將會(huì)顯現(xiàn)。

（四）體驗(yàn)性將會(huì)繼續(xù)滲透到商業(yè)地產(chǎn)的各個(gè)層面

如今，體驗(yàn)性已經(jīng)從最初的口號(hào)轉(zhuǎn)入實(shí)戰(zhàn)，從環(huán)境與空間設(shè)計(jì)、到品牌招商、到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)已無(wú)處不在，從售賣(mài)商品到售賣(mài)生活方式的轉(zhuǎn)變?cè)絹?lái)越明顯。相信2015年，人們對(duì)于類(lèi)似優(yōu)衣庫(kù)引入星巴克的這種跨界混搭會(huì)更加司空見(jiàn)慣。

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